Как рассчитать налог с продажи недвижимости
05.05.2026
Продажа квартиры, дома или участка может принести не только деньги, но и обязанность отчитаться перед налоговой. В этой статье разберем, когда возникает налог с продажи недвижимости, как определить базу, выбрать вычет.
Чем раньше продавец считает НДФЛ, тем точнее понимает реальную сумму, которая останется после сделки.
1. Проверьте срок владения
Налог платят не при каждой продаже. По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью — 5 лет, но в ряде случаев он может составлять 3 года: например, при наследстве, приватизации, дарении от близкого родственника или продаже единственного жилья. Если объект продан раньше минимального срока, доход нужно задекларировать.
- найдите дату регистрации права;
- проверьте основание приобретения;
- уточните, единственное ли это жилье;
- сохраните выписку ЕГРН.
Важно! Срок считают не «на глаз», а по документам. Ошибка в дате может изменить весь расчет.
2. Определите доход для НДФЛ
Для расчета берут цену продажи, но есть ограничение: если она ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом признают кадастр, умноженный на 0,7.
- узнайте кадастровую стоимость;
- сравните ее с ценой в договоре;
- посчитайте 70% от кадастра;
- используйте большую сумму.
Совет! Не снижайте цену в договоре ради «экономии»: налоговая база может остаться выше, а доверие покупателя снизится.
3. Уменьшите налоговую базу
Доход можно уменьшить одним из двух способов: на подтвержденные расходы на покупку объекта или на имущественный вычет. Для квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков и долей максимальный вычет при продаже — 1 000 000 рублей.
- расходы выгодны, если объект покупали дорого;
- вычет удобен, если документов мало;
- два способа по одному объекту не складываются;
- нужны договоры и платежные подтверждения.
Важно! Ремонт, мебель и услуги учитывайте только при наличии документов.
4. Посмотрите расчет в таблице
Для налоговых резидентов с 2025 года ФНС указывает ставки 13% для доходов до 2,4 млн рублей и 15% для суммы выше этого порога.
| Шаг | Формула | Пример |
|---|---|---|
| Доход | цена или 70% кадастра | 5 200 000 ₽ |
| Расходы | подтвержденная покупка | 4 600 000 ₽ |
| База | доход − расходы | 600 000 ₽ |
| Налог | база × ставка | 78 000 ₽ |
- сначала считайте доход;
- затем применяйте вычет или расходы;
- после этого выбирайте ставку;
- проверьте статус резидента.
Совет! Сделайте два расчета: с вычетом 1 млн рублей и с расходами. Выгоднее вариант с меньшей базой.
5. Подготовьте декларацию и документы
Если недвижимость продана раньше минимального срока владения, декларацию 3-НДФЛ подают в следующем году. За доходы 2025 года срок подачи — до 30 апреля 2026 года, срок уплаты налога — до 15 июля 2026 года.
- договор покупки и продажи;
- выписка ЕГРН;
- платежные документы;
- документы о наследстве, дарении или приватизации;
- расчет кадастрового правила.
Важно! Храните документы по объекту в одной папке.
6. Избегайте типичных ошибок
Чаще всего продавцы считают только цену в договоре, забывают о кадастре, теряют платежные документы или выбирают вычет, хотя расходы были бы выгоднее. В сложных сделках с долями, маткапиталом, несовершеннолетними собственниками или наследством расчет лучше проверить заранее.
- не путайте дату договора и регистрации права;
- не занижайте цену без расчета;
- не отправляйте 3-НДФЛ в последний день;
- не смешивайте личные расходы и расходы на объект.
Совет! Перед авансом попросите специалиста проверить налоговый сценарий.
Заключение
Налог с продажи недвижимости рассчитывается по понятной логике: срок владения, доход, вычет или расходы, ставка, декларация и оплата. Чем раньше вы пройдете эти шаги, тем спокойнее пройдет сделка.
Почему нам доверяют
Агентство «Никас Недвижимость» помогает продавцам подготовить объект, проверить документы, оценить риски и выбрать безопасный порядок сделки. Мы не заменяем налогового консультанта, но помогаем увидеть вопросы, которые важно решить до выхода на рынок.
Бесплатная консультация
Вегера Оксана Леонидовна
Специалист отдела продаж
